Vender una vivienda heredada entre varios propietarios puede parecer un proceso sencillo a primera vista, pero en la práctica suele estar cargado de dudas legales, desacuerdos familiares y trámites administrativos. En este artículo te explicamos todo lo que necesitas saber para vender una casa heredada en copropiedad: los pasos, requisitos y claves legales que te ayudarán a resolver esta situación de forma eficaz.
¿Qué pasa cuando se hereda una vivienda entre varios?
Cuando varias personas heredan una vivienda —normalmente hermanos, hijos o familiares cercanos— se convierten en copropietarios. Es decir, todos son titulares de un porcentaje del inmueble, y ninguna de esas partes es individualmente dueña de toda la casa.
Esta situación jurídica se conoce como «comunidad de bienes» o «proindiviso». Y aunque puede parecer una solución justa, en la práctica puede complicar decisiones como la venta, el alquiler o el mantenimiento de la propiedad.
¿Se puede vender una vivienda heredada con varios propietarios?
Sí, se puede vender, pero se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. En otras palabras, para vender una vivienda heredada en común, todos los herederos deben estar de acuerdo y firmar la venta.
Si uno o varios copropietarios no están conformes, la venta no puede realizarse de forma voluntaria. En ese caso, hay otras opciones, como la venta de la parte indivisa o la disolución judicial del proindiviso (lo veremos más adelante).
Paso a paso: ¿cómo vender una casa heredada entre varios?
1. Aceptación y adjudicación de herencia
Antes de vender, la herencia debe estar formalmente aceptada. Esto implica:
- Obtener el certificado de defunción.
- Obtener el certificado de últimas voluntades.
- Realizar el inventario de bienes.
- Redactar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia ante notario.
En esta escritura se detallan los porcentajes que cada heredero tiene sobre la vivienda.
2. Pago de impuestos
Para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos, es obligatorio pagar el Impuesto de Sucesiones y, en algunos casos, la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana).
Este paso es esencial para que todos los copropietarios figuren legalmente como titulares del inmueble.
3. Inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez pagados los impuestos, la vivienda heredada debe registrarse a nombre de los herederos. Esto se hace presentando la escritura de herencia y los justificantes de los pagos correspondientes.
4. Acuerdo de venta
Todos los copropietarios deben estar de acuerdo en vender la vivienda. Si es así, podrán firmar juntos la escritura de compraventa y repartir el dinero según su porcentaje.
En muchos casos, se designa a un representante común o a una agencia inmobiliaria para gestionar el proceso.
¿Qué ocurre si uno de los herederos no quiere vender?
Este es uno de los casos más comunes. Si uno o varios herederos no quieren vender, pero el resto sí, existen dos caminos posibles:
1. Venta de la parte indivisa
Es posible vender tu parte de la vivienda (tu porcentaje) a un tercero o incluso a otro heredero. Aunque no es una opción sencilla, existen fondos especializados en comprar partes indivisas. El inconveniente es que suelen pagar por debajo del valor de mercado.
2. Reclamación judicial para disolver el proindiviso
Cuando no hay acuerdo, cualquier copropietario puede acudir a los tribunales para solicitar la disolución del proindiviso. El juez ordenará la venta forzosa del inmueble en subasta pública y se repartirá el dinero según el porcentaje de propiedad.
Este proceso puede ser largo, costoso y acabar con una venta por debajo del valor de mercado. Por eso, se recomienda agotar siempre las vías del diálogo o la mediación familiar antes de acudir a la vía judicial.
¿Y si uno de los herederos vive en la vivienda?
Otro caso frecuente: uno de los herederos ocupa la vivienda. En este caso:
Si hay acuerdo, puede seguir viviendo mientras se realiza la venta.
Si no hay acuerdo, los demás copropietarios pueden exigir el pago de un alquiler proporcional o iniciar una reclamación legal para su desalojo o compensación.
Vivir en la casa heredada no da derecho automático a quedarse con ella, salvo que así se haya pactado o se adjudique legalmente.
Claves fiscales al vender una vivienda heredada
Cuando vendes una casa heredada, tendrás que tributar por la ganancia patrimonial en la declaración de la Renta (IRPF), si el valor de venta es superior al valor declarado en la herencia.
Además, habrá que pagar la plusvalía municipal, salvo que el valor del terreno no haya aumentado desde la herencia.
Consejos para vender una vivienda heredada entre varios
- Hablad claro desde el principio: establecer acuerdos por escrito evita malentendidos.
- Formalizad todo el proceso con ayuda de un notario o abogado especializado.
- Valorad la vivienda de forma profesional para fijar un precio justo.
- Reunid toda la documentación: certificado de defunción, escritura de herencia, registro, IBI, etc.
- Buscad asesoramiento inmobiliario para agilizar la venta y evitar problemas legales.
Conclusión
Vender una vivienda heredada entre varios propietarios es posible, pero requiere organización, diálogo y asesoramiento. La clave está en actuar con transparencia, cumplir con la legalidad y contar con profesionales que os acompañen en el proceso.
En Hispania Inmobiliaria te ayudamos a gestionar la venta de viviendas heredadas, incluso en situaciones complejas con varios propietarios. Si necesitas una valoración o resolver dudas sobre tu caso, contáctanos sin compromiso.
