La nuda propiedad es un concepto jurídico que, aunque no tan popular como la compraventa tradicional, está ganando cada vez más protagonismo dentro del sector inmobiliario. Especialmente en contextos de envejecimiento poblacional y necesidad de liquidez por parte de propietarios mayores, esta figura legal se presenta como una alternativa muy interesante para ambas partes: quien vende y quien compra.
En este artículo, desde Hispania, te explicamos en detalle qué es la nuda propiedad, cómo funciona, sus ventajas y riesgos, y en qué casos puede ser una excelente opción.
¿Qué es la nuda propiedad?
La nuda propiedad es un concepto jurídico que separa la titularidad de un bien inmueble del uso y disfrute del mismo. Es decir, el propietario conserva la propiedad formal del bien, pero no tiene derecho a utilizarlo ni a beneficiarse económicamente de él (por ejemplo, alquilándolo). Ese derecho de uso y disfrute se llama usufructo.
Cuando una persona vende la nuda propiedad de su vivienda, está transfiriendo la propiedad del inmueble, pero mantiene el derecho a vivir en él o usarlo hasta su fallecimiento (en caso de usufructo vitalicio) o durante un tiempo determinado (usufructo temporal).
Esta operación permite al propietario obtener liquidez sin necesidad de abandonar su hogar. Por eso, es una opción muy utilizada por personas mayores que no desean hipotecarse ni recurrir a otras fórmulas más complejas para obtener ingresos.
Diferencias entre nuda propiedad y usufructo
Para entender correctamente esta figura legal, es fundamental distinguir entre la nuda propiedad y el usufructo:
- Nudo propietario: Es quien posee la titularidad del inmueble, pero no puede usarlo ni alquilarlo mientras exista el usufructo. Al fallecimiento del usufructuario (o al finalizar el plazo pactado), el nudo propietario pasa a tener la plena propiedad.
- Usufructuario: Es quien tiene el derecho de usar y disfrutar del inmueble. Puede vivir en él, ceder su uso o incluso alquilarlo, pero no puede vender la vivienda ni realizar reformas estructurales sin permiso del propietario.
Ventajas de la nuda propiedad
Para el vendedor (usufructuario):
Liquidez inmediata: Vende la propiedad y obtiene ingresos sin abandonar su vivienda.
- Seguridad: Puede seguir viviendo en la casa o beneficiarse de su uso durante el tiempo pactado.
- Alternativa a la hipoteca inversa: No genera deudas ni intereses.
- Herencia optimizada: Puede facilitar una mejor planificación patrimonial.
Para el comprador (nudo propietario):
- Inversión a medio/largo plazo: Compra un inmueble a un precio inferior al de mercado.
- Patrimonio asegurado: Una forma de invertir con visión a futuro.
- Rentabilidad futura: Tras el fin del usufructo, obtiene la plena propiedad con libertad de uso.
Riesgos y consideraciones
Aunque la nuda propiedad ofrece muchas ventajas, también presenta elementos a tener en cuenta:
- No uso inmediato del inmueble.
- Longevidad del usufructuario, lo que puede retrasar la rentabilidad esperada.
- Valoración adecuada: Se debe realizar una tasación precisa del valor del inmueble y su usufructo.
- Reparto de gastos: Algunos gastos (IBI, mantenimiento, comunidad) pueden generar dudas si no se pactan correctamente.
¿En qué casos es útil esta figura?
- Personas mayores con vivienda en propiedad que necesitan ingresos pero no quieren mudarse.
- Inversores que buscan diversificar y no tienen prisa en obtener rentabilidad inmediata.
- Familias que desean comprar una vivienda para sus padres sin obligarlos a abandonar el hogar.
- Herederos que buscan planificar una sucesión ordenada y eficiente.
Fiscalidad de la nuda propiedad
El comprador deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en el momento de la compra. El vendedor deberá tributar por posibles ganancias patrimoniales en su IRPF.
Cuando el usufructo se extingue, el nudo propietario puede verse obligado a pagar la plusvalía municipal, en función del incremento de valor que haya experimentado el suelo del inmueble.
La nuda propiedad representa una fórmula innovadora, segura y ventajosa tanto para propietarios como para inversores. Es una opción especialmente atractiva en contextos donde se necesita liquidez, pero se desea conservar el uso de la vivienda.
Eso sí, como toda operación inmobiliaria, requiere un análisis profesional, asesoramiento legal y una valoración precisa. En Hispania, estamos preparados para ayudarte a explorar esta y otras opciones con seguridad, claridad y confianza.
